В настоящее время одна из актуальных тем, связанных с отраслью жилищно-коммунального хозяйства - новые правила проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а именно создание систем капитального ремонта многоквартирных домов.

Вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2012 г. №271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления – обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме.

Для реализации требований федерального законодательства 24 июля 2013 года принят закон № 296 «О регулировании отношений в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Хабаровского края». Согласно данному закону, в целях создания условий для формирования фондов капитального ремонта, обеспечения организации и своевременного проведения капитального ремонта, в ноябре 2013 года в крае создана некоммерческая организация «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае». Учредителем является Хабаровский край в лице министерства жилищно-коммунального хозяйства. Затраты по содержанию организации согласно Жилищного Кодекса несет краевой бюджет.

Сокращенное наименование данной организации - «Хабаровский краевой фонд капитального ремонта», юридический адрес организации: г. Хабаровск, ул. Советская, д.3, 680000, телефон: 754-900.

В состав фонда входят четыре управления:

• Управление правовой, кадровой и организационной работы;
• Управление по техническому заказу;
• Управление по работе с населением;
• Финансово – экономическое управление.

Разработаны нормативные правовые акты, необходимые для начала работы Регионального оператора и организации системы капитального ремонта, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте министерства жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края: www gkh27.ru (капитальный ремонт многоквартирных домов/нормативные правовые акты).

Разработана региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов, закон предполагает её ежегодную актуализацию. Программа будет реализовываться в течение 30 лет, она содержит:

1. перечень многоквартирных домов Хабаровского края;
2. перечень работ по капитальному ремонту;
3. сроки проведения работ.

Дополнительно на утверждении находятся нормативные правовые акты, устанавливающие порядок организации капитального ремонта и минимальный размер взноса на капитальный ремонт, порядок контроля за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, обеспечивающие контроль за деятельностью регионального оператора.

В январе 2014 года программы капитального ремонта будет опубликована. Не позднее 2-х месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. За 1 месяц до окончания установленного срока для выбора способа управления, если такой способ не выбран самостоятельно, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для его выбора.

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на выбор способа формирования фонда капитального ремонта:

1)перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2)перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете общее собрание собственников помещений обязано принять решение:

• о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, но не менее минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ;
• о перечне и сроках работ по капитальному ремонту, но не менее перечня и не позднее сроков их проведения, установленных региональной программой капитального ремонта;
• о владельце специального счета, которым может быть определен региональный оператор;
• о кредитной организации для открытия специального счета.

При втором варианте все вышеперечисленные вопросы решает региональный оператор.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Необходимо отметить, что владельцем специального счета в соответствии с п.2 ст.175 Жилищного Кодекса Российской Федерации может быть:

1) товарищество собственников жилья в управлении которого:

- находится один многоквартирный дом;

- несколько многоквартирных домов с общим количеством квартир не более 30 (если данные дома расположены на земельных участках имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах);

2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом;

3) региональный оператор.

Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется региональным оператором.

Если собственниками помещений принято решение об открытии специального счета на имя регионального оператора, протокол решения общего собрания направляется региональному оператору.

В соответствии со ст.169 ч.3 Жилищного Кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот дом.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений многоквартирного дома, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помещений в многоквартирном доме, в отношении земельного участка, на котором он расположен, принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Региональный оператор осуществляет следующие функции:

• обеспечивает заключение договоров на формирование фонда капитального ремонта и выполнение капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений;
• выставляет платежные документы собственникам помещений многоквартирного дома, в отношении которых фонд капитального ремонта формируется на счетах регионального оператора;
• аккумулирует средства, ведет их учет в разрезе каждого собственника;
• выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта);
• обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование за счет казны края.

Хабаровский край в лице уполномоченных государственных органов несёт субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома. Взносы на капитальный ремонт помещений в многоквартирном доме, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе только на цели капитального ремонта многоквартирного дома.

Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края.

Капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома выполняется:

• на основании решения общего собрания собственников помещений;
• по предложению товарищества собственников жилья и жилищно-строительного кооператива;
• управляющей организации или регионального оператора, а если решение не принято – на основании решения органа местного самоуправления. Решение принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома может принять решение о привлечении кредита, займа на выполнение капитального ремонта, порядке его погашения, уплате процентов.

Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основании акта выполненных работ, согласованного с органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками, или выплату авансового платежа, в размере не более 30%.

Создаваемая система капитального ремонта многоквартирных домов предусматривает оказание финансовой государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Меры государственной поддержки на капитальный ремонт многоквартирных домов могут предоставляться товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в любое время.

Согласно п.5 ст.173 Жилищного Кодекса Российской Федерации решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет его владельца.

Согласно п.6 ст.173 Жилищного Кодекса Российской Федерации решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Согласно п.1 с.166 гл.15 Жилищного Кодекса Российской Федерации перечень услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, следующий:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. утепление и ремонт фасада;
6. установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7. ремонт фундамента многоквартирного дома.