По данным администрации Хабаровска уже треть жилищного фонда города управляется товариществами собственников жилья (ТСЖ). Как показывает практика, с одной стороны, это наиболее эффективный способ управления многоквартирным домом, с другой - в товариществах порой возникают неразрешимые споры и разгораются «соседские войны».

Как же разобраться в этих проблемах? Как защитить свои права? На многочисленные вопросы читателей «Тихоокеанской звезды» во время организованной редакцией «прямой линии» ответила начальник отдела новых форм управления недвижимостью управления ЖКХ администрации Хабаровска Полина Шутова.

Сколько платят в ТСЖ

В. Г. Зыков: Каков порядок и при каких условиях можно создать в доме товарищество? Какой минимальный штат должен быть и какова примерная зарплата в ТСЖ по городу?

- Порядок создания ТСЖ прописан в Жилищном кодексе. Прежде, чем создавать ТСЖ, просто необходимо его изучить. Что касается условий, на самом деле, далеко не в каждом доме целесообразно создавать ТСЖ. Условия в каждом случае свои: это и размер дома, и его техническое состояние, и контингент жильцов. Последний фактор, как ни странно, наиболее значимый.

Если товарищество хочет создать один-единственный собственник - ничего достойного из этого не выйдет. Не забывайте, у вас будет столько контролеров, сколько квартир в доме. Без поддержки активных соседей председателю не обойтись.

С другой стороны, бывает и так: собирается группа владельцев квартир - а лидера, человека, которому большинство собственников доверяет, увы, нет. Тоже ничего не получится. Еще пример: в доме больше трети жильцов - злостные неплательщики. О каком ТСЖ в таком случае речь?

Что касается минимального штата и размера оплаты труда - закон ограничений не устанавливает. Они зависят от набора услуг и платежеспособности жильцов. В городе есть ТСЖ с двумя штатными сотрудниками: председатель и его заместитель. Такие товарищества нанимают для обслуживания дома управляющую компанию. Есть ТСЖ, где трудятся несколько десятков штатных сотрудников.

То же можно сказать и про зарплаты: где платят единственному председателю две-три тысячи рублей в месяц, а где тратят на зарплату персоналу и пару миллионов рублей.

Е. Г. Гордеева: В нашем ТСЖ собирается с дома в год 2,5 миллиона рублей, а на зарплату сотрудников тратится 2,2 миллиона. Правомерно ли это?

- Если члены ТСЖ или члены правления (как записано в уставе) за это проголосовали, то правомерно. Закон ограничений не дает.

- А на какой срок выбирается председатель?

- Смотрите устав своего ТСЖ. В нем срок может быть определен. Если там срок не указан, то на два года. Порядок выборов тоже определяет устав. Может на общем собрании выбираться правление, а уже оно из своего состава выберет председателя, а может и общее собрание выбирать главу ТСЖ.

Главный закон - устав

Г. Л. Тонеева: Я член правления ТСЖ. При организации товарищества мы прописали в уставе, что платить за жилищно-коммунальные услуги в нашем доме обязаны не прописанные, а реально проживающие граждане. Как и в любом доме, у нас есть должники. Работаем с ними, подаем в суд. И тут на одном из процессов судья заявила, что она при принятии решения руководствуется законами, обязательными для всех. А наши постановления ей до лампочки. А Жилищный кодекс говорит, что решение членов ТСЖ - закон для ТСЖ. Где правда? Как нам быть?

- Если положения устава вашего ТСЖ не противоречат существующему законодательству, а в вашем случае противоречий я не вижу, то для жильцов вашего дома главный закон - устав ТСЖ. Оспаривайте такое решение суда в вышестоящей инстанции.

В. А. Кондратьева: В доме на ул. Запарина, 155 создали ТСЖ. У нас зимой было плохое отопление. Обращалась к председателю неоднократно - он ничего не решает. Обращалась и по другим коммунальным вопросам - тоже не решаются. Куда теперь жаловаться?

- Обращаться следует в жилищную инспекцию. Этот орган наделен необходимыми полномочиями. Если по-вашему нарушаются ваши права на комфортное проживание - можно жаловаться в прокуратуру.

- И еще вопрос, мне принесли бланк заявления о вступлении в ТСЖ. А зачем мне это? Я и без того собственник квартиры и части дома, регулярно плачу по квитанциям и имею право голоса. Что мне даст членство в ТСЖ?

- Если в доме создано ТСЖ, Жилищный кодекс отвел большой круг вопросов, которые вправе решать исключительно члены ТСЖ. Есть и перечень вопросов, по которым необходимо решение всех собственников дома.

К примеру, за ремонтные работы и реконструкцию дома должны проголосовать собственники. Причем необходимо набрать голоса владельцев двух третей площади дома.

А если вопросы касаются выборов правления, председателя, прием отчетов, утверждение сметы, установление оплаты - это компетенция исключительно членов ТСЖ. Причем за принятие решения достаточно набрать 50% плюс один голос.

Может и собственник выступить с инициативой провести общее собрание, но если в доме создано ТСЖ, а он не его член, придется обращаться в правление. А там уж как оно решит. В итоге, если вы хотите принимать участие в решении финансовых и организационных вопросов - вступайте в ТСЖ. Не хотите - не вступайте, но вам тогда придется выполнять решения товарищества.

Как заставить председателя

Л. Н. Борисова: Срок полномочий правления истек. Что делать, когда члены ТСЖ требуют проведения открытого очного общего собрания, а правление и председатель вновь готовят заочное собрание? В 2010 году вопреки требованиям членов ТСЖ собрание проведено заочно. Причем листы голосования раздали не членам ТСЖ, а всем собственникам. Не были соблюдены требования ЖК ст. 45, 47, 146. Третья часть подписей были подделаны, а 37% членов ТСЖ не знали, что проводилось заочное голосование. Эта ситуация ныне рассматривается в судебных инстанциях. Члены ТСЖ провели следом открытое общее собрание, однако правление полностью проигнорировало и не исполнило решение открытого очного общего собрания. Как быть?

- На самом деле у инициаторов общего собрания должны быть доказательства того, что процедура проведения мероприятия соблюдена. Доказательством оповещения может быть реестр отправленных заказных писем с уведомлением или все подписи в реестре уведомлений о проведении собрания. Если доказательств нет, решение такого собрания не имеет законной силы. Его можно легко оспорить.

Кого приглашать на общее собрание: всех собственников или только членов ТСЖ - это зависит от характера вопросов, выдвинутых на повестку дня. Ремонт и реконструкция дома - созываются собственники. Организационные и финансовые вопросы ТСЖ - собираются члены ТСЖ.

Выступить с инициативой проведения общего собрания - будь то в очной или заочной форме - может любой член ТСЖ. Главное - точно соблюсти процедуру оповещения и подсчета голосов. Они четко прописаны в Жилищном кодексе.

Если председатель игнорирует законно оформленное решение собственников - вызывайте милицию. Кстати, там, где участковые работают хорошо, они помогают гасить конфликты в ТСЖ и защищать законные права собственников жилья. В частности, помогают переизбранному председателю спокойно покинуть свой пост.

Г. А. Наумова: В уставе ТСЖ записано, что отчетно-выборное собрание должно проходить каждый год до 31 января и вести его должен председатель. На деле собрание в срок не проводится. А когда мы настояли, то вел его вовсе не председатель. Он отказывается отчитываться, подписывать протоколы и нести ответственность. Как заставить председателя исполнять устав?

- Председателя, который не исполняет устав, вам никто не мешает переизбрать. И совсем не нужно ждать, когда закончится срок его полномочий. По инициативе любого члена ТСЖ можно собрать внеочередное общее собрание. Только накануне не забудьте заглянуть в устав ТСЖ и в Жилищный кодекс.

В уставе вы найдете порядок выборов председателя - либо из членов правления, либо из членов ТСЖ. Вам станет ясно, кого переизбирать, менять состав правления или одного председателя. А в Жилищном кодексе прописана процедура оповещения, проведения собрания и подсчета голосов.

Договор - руководство к действию

Л.В. Жданов: В доме № 110 на улице Калинина мы создали ТСЖ. Все сделали по закону. Наше товарищество зарегистрировано в установленном порядке с выдачей свидетельства. До сего времени бывшая управляющая компания «Премиум-1» категорически отказывается выполнить ст. 136 Жилищного кодекса и не передает функции управления домом и всю документацию ТСЖ.

В. Афонченко, Н. Васильева: Ранее наш дом обслуживала управляющая компания «Премиум-1». Между компанией и председателем ТСЖ возник конфликт: кому принадлежит дом? Было несколько судов, но спор ничем не закончился. Теперь жильцы платят за содержание и ремонт на счет ТСЖ, все работы по дому проводят сотрудники ТСЖ (уборщики, дворники, электрики), и одновременно счета за содержание дома выставляет «Премиум-1». А она уже никаких работ не выполняет.

- Ситуация в вашем доме мне известна. Пока суд не примет окончательного решения, я, увы, давать комментарии не вправе. Скажу лишь в общем: чтобы подобные ситуации не возникали, прежде чем брать дом на управление ТСЖ, следует внимательно прочитать договор с управляющей компанией. А точнее - пункт о порядке его расторжения. Этот порядок придется соблюдать.

Правда, если этот пункт нарушает права собственников жилья на свободу выбора способа управления, в этом случае стоит сначала оспорить в суде правомерность такого договора. Если суд ваши требования удовлетворит, только после этого его можно будет расторгнуть, соблюдая все буквы закона. Только после расторжения или окончания срока действия договора появится возможность принять на управление дом в руки товарищества.

Как бороться с должниками

Л.С. Франчук: У нас в ТСЖ льготники не платят за квартиру. Сейчас выставляются счета - 100%, компенсация едва покрывает 40% расходов, люди ее пропивают. Нельзя ли льготы прямо перечислять ТСЖ?

Н. Н. Старостина: Инвалиды в ТСЖ должны платить 100%, а у ветеранов - льготы. Если ты и ветеран, и инвалид, люди пользуются двойной льготой, то одной, то другой. И такая катавасия, как мне известно, только в ТСЖ. Можно ли вернуться в муниципальное домоуправление? Говорят, там с льготниками порядка больше.

- С 2010 года социальные выплаты на оплату услуг ЖКХ всем льготным категориям производятся на индивидуальные счета граждан, а не на счет ТСЖ, ЖСК или управляющих компаний. Форма управления домом не имеет никакого значения.

Как бороться с должниками? Разбираться с каждым индивидуально. С кого достаточно взять гарантийное письмо, в котором собственник сам укажет срок погашения долга и суммы, которые обяжется вносить. Кого достаточно вызвать на заседание правления ТСЖ, на общее собрание членов ТСЖ. А на кого и следует подать в суд. Да, при подаче искового заявления придется заплатить госпошлину. Но если вина ответчика будет доказана, то ему придется, кроме долга, возместить истцу еще и эту сумму.

И. М. Кашевская: У нас в «Рабочем городке» ТСЖ создавал Дальспецстрой, председателем был человек со стороны, не собственник. Может ли не собственник быть председателем? И второй вопрос. Прежнее правление, по данным ревизионной комиссии, перерасходовало на зарплату 800 тысяч рублей. Эти люди скрылись из виду. Выбрали новых. Теперь сверх квартплаты начисляют за уборку снега. Еще говорят, что будут дополнительно брать за уборку мусора. Законно ли это?

- Законно то, что прописано у вас в уставе. Если устав дает право правлению в случае непредвиденных расходов, к примеру, на ликвидацию последствий стихийного бедствия (к нему можно отнести небывалый снегопад), вносить в квитанции дополнительные суммы, значит, они поступают правильно. Если устав без голосования общего собрания не дает такого права правлению - значит, неправильно.

В любом случае вы можете написать заявление в правление с отказом оплачивать дополнительные суммы до тех пор, пока вам не докажут законность взимаемых сборов. Пусть правление докажет, что вы эту сумму должны.

ЖСК и ТСЖ - братья, но не близнецы

Г.П. Тупицына: В январе председатель нашего ЖСК-46 вывесила в доме новые тарифы. Проводить общее собрание она только планирует, а в квитанциях с января уже появились новые цифры. Законно ли это?

- В Жилищном кодексе есть целый раздел, посвященный жилищно-строительным кооперативам. «Правила игры» немного отличаются от тех, что предусмотрены для ТСЖ. Для начала нужно изучить устав вашего кооператива. Если в нем прописано, что право устанавливать тарифы возложено на правление, то деньги с вас взимают законно. На практике такое бывает редко. Как правило, такое право уставом предоставляется общему собранию членов ЖСК.

В принципе, вы можете написать заявление в правление ЖСК, уведомить их письменно и платить по старым расценкам. Пусть они вам доказывают, что выставляют вам новый счет законно.

- А как убрать председателя ЖСК?

- По инициативе любого члена собирайте внеочередное собрание и переизбирайте. Его присутствие на этом собрании не обязательно. Главное, соблюсти процедуру оповещения, проведения собрания и подсчета голосов. И еще: в уставе ЖСК может быть не предусмотрена заочная форма проведения общего собрания. Если в вашем уставе заочная форма не прописана - собирайтесь очно.

- А еще нас уговаривают сменить ЖСК на ТСЖ. Дескать, кооператив был при строительстве, а сейчас он уже не может управлять домом.

- Такая форма управления домом, как ЖСК, в действующем Жилищном кодексе пре­дусмотрена. Никто не вправе вас заставить ее менять или перерегистрировать.

- Куда обращаться за консультацией, чтобы создать ТСЖ? У вас есть приемные дни, часы, телефон для справок?

- У нас приемные часы весь рабочий день и всю рабочую неделю с понедельника по пятницу и с 9 до 18 часов. Обед с 13 до 14, телефон 41-95-74. Консультацию можно получить у нас в отделе, а также отдел новых форм есть в каждом округе Хабаровска. В Центральном - 32-79-82, в Южном - 54-50-69, в Железнодорожном - 31-59-77, в Северном - 41-95-58.